有专家认为，同质化严重，商业公寓投资回报不高
羊城晚报记者 赵燕华 实习生 雷亚梅
今年来，广州萝岗商业公寓项目动作不断，尽管楼市大环境转冷，萝岗公寓项目却逆市趋增，成交火爆。对此，业内人士认为萝岗公寓项目受捧的原因是适应了市场的需求，打折促销进一步加速了成交。至于投资回报的预估，专家直言，同质化的公寓产品投资回报不高，有专家认为涉外公寓值得期待。
而按照广州“123”城市功能布局规划，到2020年也就是6年后，萝岗至少将新增100万人口，这么多人来到这边工作、居住，基本上都是刚需，因此也就不难理解为什么像万科、中海、奥园、万达、雅居乐、绿地等等大型的开发商全部都进驻萝岗了。
萝岗商业公寓成交火爆 从近期市场行情看，萝岗商业公寓大受追捧。此前开盘的萝岗大壮国际广场，发展商称当天推出的300多套单位大致“日光”，现场更是出现了一举扫下18套单位的土豪级买家；7月下旬大壮国际广场推出二期，平层公寓的均价升至1.15万元/平方米，升幅接近三成。而壹品E·PARK项目也不示弱，7月下旬加推新货的售价已升至1.4万-1.5万元/平方米，涨幅超过7%。
对此，知名房地产专家韩世同分析，萝岗商业公寓受捧的原因主要有两点，一是政府给的商业用地多，拿地成本相对实惠，而属于近郊区域的萝岗大面积开发写字楼和商场不太可能，因而商业公寓价格较有竞争优势；二是萝岗属于开发新区，近些年发展迅速，涌入大批商务人士，商业公寓恰好可以满足其投资与居住的双重要求。跟酒店相比，酒店费用相对高，且缺乏家居感，商住公寓便利舒适，不同类型的设计也能满足年轻人的家居需求。
不过，方圆地产首席市场分析师邓浩志却认为，萝岗公寓市场成交火爆，都是打折促销的结果，萝岗公寓的开售价几乎是同区域住宅的半价。
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投资回报如何？ 萝岗商业公寓值不值得投资，回报如何？韩世同给出的看法是，商业公寓投资回报主要取决于后期的经营管理，需要看公寓的物业价值和租赁比，物业价值高才能保障高租金，从而实现投资回报。
而合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江则认为，萝岗区商业公寓的投资回报不会太高，同质化太严重了。今年以来萝岗区公寓新增货量飙升，原本用来开发写字楼和商业区的土地，许多开发成了公寓，成交量大的另一个方面也表明出租率将会降低，租赁下降势必会影响租金，进而拉低投资回报。
邓志浩也持相同观点，认为公寓的投资回报低。对于投资者而言，在购买的时候需慎选产品，考虑价格的同时需要考虑公寓的产品设计情况，层高优于层低，最好带独立卫生间和天然气设备。
涉外公寓能否成为新宠？ 据相关机构统计，预计2014年广州将推出近2 .5万套公寓新品，从供应量来看，萝岗板块集中5000套商业公寓，是全市公寓大户集中地。而号称“打造科学城首个涉外商务住区”的壹品E·PARK项目，推出科学城仅有的300套国际酒店式商务公寓，大放豪言称投资回报率高达18%，未来公寓的日租回报达到500—700元/天，投资回报率是一般项目的10倍以上。
这类产品能否成为科学城的公寓收租王？韩世同认为，将公寓租给外籍人士，收益高。
黎文江则认为，萝岗区高新技术产业多，将来可能入住不少外籍人士，但目前来看，涉外产业、外籍人口还不多。他认为，就现在而言，开发商可以与7天连锁这类的经济型旅店合作，寻找机会。
延伸阅读：未来萝岗新增百万人口都是刚需族 按照广州“123”城市功能布局规划，到2020年，萝岗至少将新增100万人口，这么多的人来到这边工作、居住，到时候这些人全都是刚需。
值得注意的是，一般的城市建设时先住宅、后配套，而萝岗的交通和生活配套是先于住宅成型的，因为很多楼盘的交楼时间都需要到2016或2017年，那时地铁6号线的2期已经完工。
就目前而言，科学城东板块的千亿配套已陆续投入使用，地铁6号线延长线开通在即，世界500强已有119家企业在科学城投资设厂。未来2－3年，将是科学城东人气高度聚集，价值高速增长的巅峰时期，将聚集50万的居住人群、30万的商业流动人群及200万平方米的商业体集群。（赵燕华）
