南沙楼市前景被看好。信息时报记者 罗莎琳 摄
萝岗楼市发展潜力大。信息时报记者 罗莎琳 摄
□专题统筹 信息时报记者 李东元 专题撰文 信息时报记者 李东元 罗莎琳
目前在广州楼市，南沙和萝岗科学城当属最热的两个楼市板块。前者刚刚获得“国家新区”的规划定位，前景大被看好；后者除拥有“东部新城”规划之外，更在近期迎来了区域的首个推盘高峰，多个大型高端项目均准备面市。对习惯于买“前景”的楼市投资客来说，把钱放到哪个区域更加划算呢？
南沙
发展利好：获批为“国家新区”
今年9月份，南沙获批为国家级新区，标志着南沙新区发展上升为国家战略。而在10月10日，广东省市两级政府联合发改委在京召开新闻发布会，正式公布南沙的发展规划。由此，南沙宣告进入了“国家新区”的时间。根据规划，南沙新区的发展规划期是2012至2025年，将发展成为粤港澳优质生活圈和新型城市化典范、以生产性服务业为主导的现代产业新高地、具有世界先进水平的综合服务枢纽、社会管理服务创新试验区，打造粤港澳全面合作示范区。
区域现状：常住人口较少
从南沙统计部门发布的数据看，2011年，南沙全区实现地区生产总值571.06亿元。其中，第一产业增加值为14.85亿元，第二产业增加值为459.64亿元，第三产业增加值为96.57亿元；装备制造业、汽车制造业及高新技术产业成为了目前南沙经济的三大支柱。
然而，目前南沙存在着较为严重的人力资源不足的情况，区内常住人口仅有30万人左右，与新区所规划的120万~130多万人口相比，尚存在近100万人的缺口。
楼市现状：均价仅8000元左右
与其他各区均价基本过万元相比，目前的南沙区平均房价仅为8000元/平方米左右，仅高于花都区，在广州十区中位于倒数第二位，属于名副其实的价格洼地。
目前，南沙区主要的在售楼盘有滨海珺城、南沙珠江湾、星河丹堤、碧桂园豪庭、万科·府前一号、创鸿·南沙一品、中惠碧珑湾等，除星河丹堤等个别超高端项目之外，各楼盘的产品多以中小户型为主，而且价格大多处于区域均价水平，约在7000~9000元/平方米。这较为符合资金实力有限的首置刚需人群。然而，由于区域拥有广州唯一的近海优势，生态环境较佳，同时产品价格较低，南沙楼市也吸引了不少投资型、度假型买家的目光，这导致该区域不少楼盘存在较严重的空置状态。
代表楼盘
万科：府前一号
碧桂园：南沙碧桂园、碧桂园豪庭
越秀地产：南沙滨海花园
奥园：南沙奥园
星河地产：星河丹堤
珠江地产：南沙珠江湾
时代地产：时代南湾
最新动向：十一期间楼价上涨
成为国家新区的南沙，逐渐成为各类大型企业抢驻的目标，包括广药集团红罐王老吉总部基地等多个大型项目均选择了南沙。同时，国家新区的概念，也带热了南沙楼市，在“国家新区”正式获批后的一个月时间里，区内楼市不仅迎来了近两年来少有的人气，更吸引了大批的投资客到场购买。十一黄金周，南沙楼市迅速升温，部分楼盘出现涨价现象。据相关机构统计，10月1日至7日，南沙网签均价为8256.42元/平方米，环比上一周(9月24日至30日)的7940元/平方米，上涨3.98%，更有个别楼盘涨幅超过一成。
投资分析：南沙明年房价或大涨
合富辉煌首席市场分析师黎文江在其博客发文表示，南沙房价从2011年3月以来的三次浮动，都与区域规划消息有关，由此可见，规划对于南沙房价的刺激作用非常大。目前南沙楼市供应量还比较小，对整个广州市场谈不上大影响，年内南沙房价不可能整体大幅上升，但是，明年南沙房价会有大幅度上升的可能。
而同创卓越房地产顾问有限公司总经理赵卓文则认为，投资南沙房地产不可能赚快钱，必须有长期“守”的心态。南沙房地产的前景非常光明，但受经济面的影响将很明显，未来地价和房价出现反复的可能性很高。未来5年内，南沙的商业和写字楼项目都将面临大量空置的可能。
回报分析：不可能赚快钱
赵卓文日前表示，虽然获批国家级新区，但南沙新区的发展，将是一个漫长的过程，至少需要15~20年才会见到成效。短期内，南沙人气不足、产业人口不多，城市基础设施和配套设施还有很大的缺口等因素，都会制约南沙房地产的发展，投资南沙房地产不可能赚快钱。
萝岗 发展利好：40亿再投基础设施建设 《广州市城市发展总体规划(2010-2020)》明确，广州未来要用10年时间基本建成能容纳200万人口的宜居宜业的东部山水新城；“2012年将是中新广州知识城大建设、大发展、大变化的一年，将启动涉及智能电网、智能交通、智能楼宇、绿色医院、绿色学校等7个方面的项目，将知识城打造成为高端智慧产业的聚集地。
今年年初，萝岗区有关领导对媒体透露，2012年将再安排40亿资金投入中新知识城基础设施建设，目标就是搭框架，构筑良好的发展环境，同时加快东部山水新城核心区建设，将萝岗中心城区打造成一片宜居宜业的热土。
区域现状：开发区聚集高素质人群
截至2010年，萝岗开发区累计引进60多个国家和地区的投资项目2800多个。
目前，已经有200多家国家和省、市研发机构、1000多家高科技企业、109家世界五百强企业落户科学城。在区内创业工作的留学人员2000多人，留学人员创办企业700多家。萝岗现已是国际化、高素质人群的聚集地，是城市高知群体首选的居住之地。
楼市现状：多数洋房售价约1.2万元
目前，萝岗已聚集了长江实业、雅居乐、中海、万科、保利等大型品牌房企。而区域楼价仍然处于洼地。据悉，除了御湖名邸、雅居乐的科学城项目富春山居的价格在3万元/平米之上，区域大部分洋房的价格都在1.2万元/平米左右，甚至低于华南板块的二手楼价。比如飞晟文汇推出的90方2房及120方以上大户型的商住公寓，均价13000/平方米，带2500元/平米装修。科城山庄即将推出第二批单位，预计均价是13800元/平米。另外，中海誉城的洋房价格也在1.2万元/平方米左右，最低的单价甚至低于万元/平方米。而华南板块的星河湾，目前二手价约在14000~18000元/平方米不等。
代表楼盘
长江实业：御湖名邸
雅居乐：富春山居
中海：中海誉城
万科：万科东荟城
越秀地产：岭南山畔
合景泰富：科汇金谷
保利：保利林语山庄、保利香雪山
最新动向：本月推20宗土地
据搜房网监控广州市国土房管局网站显示，本月广州共出让27宗地块；除去6宗为南沙地块，1宗为黄埔工业地外，其余20宗地均位于萝岗开发区。而在开发区即将出让的20宗地中，11宗为工业地，7宗为宅地，另有1宗员工楼用地和1宗巨无霸商服地块。在7宗住宅地块中，有6宗位于中新知识城南起步区，这6宗地块将于10月31日正式出让，6宗地出让总面积达747629平方米，出让总价达108710万元，但起始楼面价远低于开发区其他地块。目前收到内部消息，这6宗地块已被深耕中新知识城的一家重要企业内定，该企业在7月已斩获中新知识城另外2宗地块。
此前在9月，多个房企巨头前来萝岗抢夺地块，其中9月5日出让的广州开发区开源大道以南SDK-D-3地块被万科夺得；9月26日出让的另一宗开源大道地块被城建夺得。
投资分析：萝岗有升值空间
方圆地产首席分析师邓浩志认为，萝岗是大广州规划中的三个副城区之一，自中新知识城规划落地之后，在大广州地位得到了较大提升。最近广州地铁通往萝岗的线路获批，萝岗成广州楼市的下一个投资热点板块。目前萝岗正处于发展的起步阶段，区域内拥有许多全新的市政配套，但生活配套略浅，住宅也处于阶段性供不应求的状态，下半年大量新增供应有望缓解这一局面。而萝岗区内相对较为成熟的科学城板块最受市场关注，区内以科城山庄为典型代表的楼盘对萝岗的公务员、企事业单位职工都有非常大的吸引力，今年上半年这类楼盘的持续热销已成为广州楼市热点之一。经纬行研究中心高级主任曾英杰也认为，从长远角度来看，萝岗的房地产市场投资价值还是比较高的。
回报分析：目前回报率仅2%较低
邓浩志认为，目前萝岗楼市投资回报率2%左右，低于市中心水平。至于未来投资回报率，他认为，短期内不会有太大改变；倒是未来住宅供应量会增加，多个大盘准备推，对稳定该区域楼价有帮助。
